Svátek má Teodor

Omezení další výstavby v Úvalech – co je zbožné přání a co realita ?

Jednou z věcí, kterou často od občanů slýchám je zhruba toto: „Před čtyřmi lety jsme Vás mimo jiné volili, protože jsme věřili, že zastavíte další výstavbu v Úvalech, ale Vy jste se místo toho spřáhli s developery a jste jako ti ostatní“.

V současné době je starým územním plánem nastaven růst města až na cca 11 tis. obyvatel. Jeho současná podoba je prací předchozích zastupitelstev, ve kterých naše sdružení ještě nebylo nebo bylo v opozici. Jediná plocha byla k zástavbě navržena v tomto období – zadní část Vinice pro cca 40 domů s cca 120 obyvateli.   ...pokračování níže...

Celkem se jedná o plochy o rozsahu 774 000 m2, které byly změněny na zastavitelné území v letech 1995 – 2006 za dob starostování pana Ivana Černého a dále pak o plochy o rozsahu 657 000 m2 z let 2006 – 2010 za starostování pana Jana Šťastného (z toho plochu 561 000 m2 činí projekt Hostín) –  i tyto změny svým hlasem podpořil bez výjimky pan Ivan Černý. Ke cti pana Šťastného slouží to, že na rozdíl od svého předchůdce, který neřešil nic – od silnic po kapacitu školských zařízení (s čímž bojujeme dodnes), vyjednal od developera projektu Hostín příspěvky na infrastrukturu a určité závazky ve výstavbě školských zařízení (což nic nemění na našem názoru, že povolit projekt Hostín bylo strategicky chybné rozhodnutí – ale to už je opravdu věc do diskuse, někdo to může vidět jinak). Koho by zajímaly přesné a přehledné informace o jednotlivých projektech, najde je v článku „Kdo otevřel cestu developerům do Úval ?“ od Dany Polákové.

To byl historický exkurs k situaci, jaká dnes je. Pokud chceme ale omezit výstavbu v Úvalech, jaké vlastně má město možnosti? Stavební úřad nemá právo zakázat výstavbu na pozemcích územním plánem k tomu určených. Máme pouze tyto cesty:

a) Právní

  • změna zastavitelných ploch zpět na nezastavitelné
  • vyhlášení stavební uzávěry na zastavitelných plochách
  • etapizace výstavby na zastavitelných plochách
  • uzavírání plánovacích smluv s developery

b) Ekonomické

  • zavedení místního poplatku za zhodnocení pozemku

 

Na první pohled každého napadne, ať zastupitelé jednoduše zvednutím ruky odhlasují změnu územního plánu a vrátí některé pozemky zpět do kategorie nezastavitelných a je po problému. Ale ouha! Stavební zákon v takovém případě městu přikazuje, aby zaplatilo vlastníku dotčeného pozemku rozdíl v tržní ceně. Tzn., jestliže změnou stavebního pozemku na nestavební snížíme tržní cenu za metr čtvereční z 2 500 Kč na 200 Kč, musí město vlastníku zaplatit za každý metr čtvereční pozemku 1 800 Kč jako kompenzaci. Město by tak na náhradách muselo vyplatit až cca 1,15 miliardy Kč!

I kdybychom se rozhodli takto změnit jen pětinu této plochy (například Vinice), pořád se jedná o 200 mil. Kč… A to do toho nepočítáme plochu Hostína, kde je město vázáno smlouvami, které uzavřelo v minulém volebním období. Zákon sice stanoví, že existují případy, kdy se náhrada neplatí (například zastavitelnost byla zrušena na návrh vlastníka, nebo po uplynutí lhůty 5 let od nabytí účinnosti územního plánu či jeho změny), ale i tak je závěr jasný … tudy cesta nevede…

Dále tedy můžeme vyhlásit stavební uzávěry.  Toto se týkalo (nebo týká) těchto lokalit: Vinice, Radlická čtvrť, Dobročovická. Stavební uzávěry jsou sice velmi efektivním řešením, ale bohužel dlouhodobě neudržitelným. V případě Radlické čtvrti byla uzávěra zrušena proto, že minulé zastupitelstvo určilo k zástavbě horní část Radlické čtvrti, zatímco dolní část, kde byly i pozemky města, byla pod uzávěrou. Trvání na uzávěře by vedlo k nesmyslné odtržené výstavbě v horní části a opět by se oddálil trend pro scelení odtržené jižní části města. Naopak v oblasti Vinice je velký tlak na zrušení uzávěry ze strany vlastníků a její další dlouhodobé prodlužování ze strany města není udržitelné. Pro příklad nemusíme chodit daleko: Říčany prohrály u Nejvyššího správního soudu se stavební uzávěrou, kde soud konstatoval, že se jedná o nepřiměřené omezování vlastníků pozemků, protože město vyhlásilo stavební uzávěru, ale dále nijak neřešilo regulaci výstavby na daném území.

Když půjdeme cestou etapizace,  „rozparcelujeme“  plochy  zpravidla na pásy směrem od centra města ven, od zástavby směrem do krajiny, na kterých postupně povolujete výstavbu. Jinými slovy, např. až se z 80% zaplní výstavba v etapě I, pustíte ji do etapy II atd. Tím jednak zamezíte vzniku izolovaných ostrovů výstavby a zároveň výstavbu i zbrzdíte. Toto je to, o co se snažíme v případě Vinice, u Horoušánek a v dalších lokalitách. Samozřejmě to naráží na odpor vlastníků pozemků a letos na jaře jsme myšlenku etapizace jen těsně uhájili v zastupitelstvu.

Další metodou, kterou se snažíme brzdit růst výstavby, je uzavírání plánovacích smluv s developery. Zde se město s developerem písemně dohodne na vybavenosti zastavované lokality (inženýrské sítě, ulice, chodníky). Zde je důležitá součinnost se stavebním úřadem, který smlouvy po developerovi vyžaduje ve všech územních řízeních. Eliminují se tak např. excesy z let 1995 - 2006, kdy docházelo k naprosto živelné výstavbě /lokalita u Horoušánek, u Hodova atd./ bez jakékoli veřejné infrastruktury nebo posílení veřejných služeb. Na současné problémy s kapacitou školek a školy bylo založeno výstavbou v letech 2002 – 2008.

Již na konci minulého volebního období naše sdružení iniciovalo zavedení místního poplatku za zhodnocení  pozemku , který se v praxi osvědčil. Město tím získává peníze na budování infrastruktury a zároveň částečně brzdí další výstavbu. V současné době je na výši 207 Kč/m2. Můžeme diskutovat o tom, zda ho nezvýšit. Pak by jeho výše dolehla i na individuální stavebníky rodinných domů, což může některé rodiny neúměrně zatížit.

Tímto článkem jsem chtěl ukázat, jaké reálné možnosti má v současné době město na regulaci výstavby v Úvalech.  Doplácíme a v budoucnu ještě budeme doplácet na chyby minulých radnic.  Řešíme a budeme v dalších letech řešit problémy s dopravou a parkováním v centru, přeplněnými školkami, chybějícím plochami pro sport atd. Za tyto problémy nemohou noví obyvatelé Úval, ale zcela konkrétní lidé a jejich rozhodování v minulosti.

Úvaly, jako malé a klidné město jsou snem, který není díky rozhodnutím učiněným v minulosti reálný. V takto nastavených podmínkách vidíme jediné východisko v oboustranně výhodné spolupráci s developery  při současném důsledném trvání na zásadách etapovité výstavby a regulace daného území (velikosti pozemků, občanské vybavenosti, infrastruktuře).

Mgr. Petr Borecký

29. 05. 2014

Borecký Petr

Diskuse ke článku

nadpis:
autor:
zpráva:
Spočítejte:
  • prosím nepoužívejte (x)html tagy
  • odkazy jsou generovány automaticky

vložit příspěvek

© BECC Design

TOPlist